离安居游客去港上市的消息不到一个月，作为寻找58岁以下同城，人住房的平台，他们最终决定去港上市

4月7日晚，安居客户向港交所主板提交上市申请，美银证券、中金公司、瑞信为联合保荐人。

在被58 同城收买6年后，他决定现在去港上市，这可以算是实现了58 同城对安居游客的承诺。去年，同城在58年完成了私募化退市，而现在安居客户的上市，在一定程度上是同城在58年上市的又一体现，这只是它的子公司。

作为国内第一个找房子的平台，在目前行业混乱的情况下，安居客户上市能否赢得资本市场的青睐？也许我们可以从它的基本面开始。

东山再起的安居客户依靠“港口业务”跨过上市门槛

横跨互联网和房地产，安居客户一直在做“港口交通”业务，这个模式在被58 同城收购后没有太大变化，姚劲波多次公开表态，要坚持做信息服务平台，坚决不交易。

被58 同城， 58收购后，同城立即承诺将安居客户打造成为中国第一个找房平台。如今，安居客业渗透率达3.81%，领先壳牌、链家，成为国内第一找房平台。

根据艾瑞，截至2020年底的咨询数据，安居客户的付费经纪人数量超过72.6万，占在线房地产营销市场份额的67%。第四季度，月移动用户达到6700万，成为中国最大的在线房地产平台

事实上，在被58收购之前，安居也有过上市计划。2014年，安居启动上市计划，当时市场估值为15亿美元。虽然上市计划因平台受到中介抵制的影响而搁浅，但从当时可以看出，安居客户已经具备了上市的实力。现在，在58 同城，的领导下，上市可能并不奇怪。

安居客自成立以来，经历了五次融资。安居客的投资者中，也有包括百度在内的互联网巨头此外，根据港交所，提交上市申请前披露的文件，安居客户完成了2.5亿美元的融资，碧桂园子公司为主导投资方。据知情人士透露，一些大牌房地产公司参与了本轮投资。

值得一提的是，安居背后有腾讯撑腰，招股书显示，上市前安居客户持股比例中，58 同城持股45.3%为第一大股东，腾讯持股14.1%为第二大股东。

过去，腾讯的一些投资目标是可以上市或已经上市的公司。据外媒《信息》最新报道，截至2020年底，腾讯持有约100家上市公司的股权和近1200家公司的股份，这在市场眼中已经被腾讯投资，这也是一定程度上认可的标志。

回归安居客户，根据安居客户招股书，近几年营收表现处于向上发展阶段。2018年至2020年，安居客运收入分别为62.163亿元、75.791亿元和80.524亿元，尤其是2020年，超过了已经在股上市， 港的易居，根据易居，披露的最新财务报告，2020年易居的收入为80.515亿元，落后于安居客户。

综上所述，我们自身实力的加持和大牌公司的支持，再加上58家同城在美，上市的经验，或许已经成为了安居上市的底气。然而，在这些风景数据的背后，从招股书中也发现，安居游客存在很多问题。

业务的增长速度害怕压力平台上的混乱或者成为发展的拦路虎

与安居客户持续上升的市场份额相比，业绩增速已经走下坡路。从招股书中我们可以发现，虽然安居客户的收入在上升，但收入背后的增长率却在下降。

2019年安居客运收入增速为21.92%，但2020年收入增速仅为6.24%，较2019年大幅下滑15.68%。虽然只是处于短期下降阶段，但可以预见，随着行业乱象的加深，未来营收增速可能会承压。

此外，安居客户的盈利能力也处于不稳定状态，这反映了净利润的变化。2018年为19.07亿元，2019年上升至23.063亿元，2020年下降至19.547亿元。

净利润的不稳定也导致净利率下降。2018年至2020年，安居客户的净利率分别为30.7%、30.4%和24.3%，实际上是安居客户的收益模式造成的。

从安居客户的收入模式来看，也存在一些问题。目前，安居客户的收入主要来自于为新房销售交易提供线上营销服务和佣金。这种模式主要依靠交通港口盈利，相当于安居作为中介赚取的信息流量成本。

但是这种模式受太多因素的影响，其中竞价排名方式对其影响最大。中介会通过涨价的方式将挂牌信息提升到更高的位置，在获取挂牌信息时会向中介扣除一定的费用。但长期来看，内部会出现恶性竞争，受2014年引发的中介抵制浪潮影响。

从市场口碑来看，安居客户在用户评价中的口碑不太好。

在黑猫投诉平台上，有731条来自安居客户的投诉。其中，投诉最多的是“虚假信息、房屋”、“任意扣款”和“欺诈”。市场声誉不佳可能会成为安居客户上市的拦路虎。毕竟平台的发展很大一部分需要依靠用户的口碑，尤其是属于服务业的平台，比如安居客。口碑的重要性不言而喻。

对于安居客户来说，即使能解决自身营收和盈利模式带来的诟病，中介竞争带来的市场声誉隐患也不是一朝一夕就能解决的。好在国内的房产中介平台市场还是足够大的，这也给了安居客户一定的空间来解决自身的弊端。然而，行业内已经有贝壳成功在美上市的股票，这不可避免地让人比较安居客户和贝壳之间的差距。

共享经济大趋势：从安居游客到贝壳有多远？

目前，在上市的房地产信息企业中，贝壳的发展相对较好。虽然上市还不到一年，但已经超过了在股上市， 港上市四年的易居，

面对安居客户的上市，市场人员难免会将两者进行比较，一个是中国，最大的房地产信息平台，一个是目前估值最高的找房企业。在风暴中，它离在安居？上市后的贝壳还有多远

对于一家公司来说，上市最重要的是重新定义市场估值。当安居客户上市时，首先要面对的是市值估值。从此前对安居客户的估值和对母公司58 同城私人化退市，的估值来看，安居客户目前的市值可能不会超过贝壳的市值。

目前，贝壳在股上市， 美的市值已超过660亿美元。就目前安居客户的状态来看，他们之间的市值还是有一定差距的。随着安居客户在港上市，的未来，他们也将在资本市场上面对面。

从业务方面看，安居客户在招股书中表示，未来将在信息共享方面进行战略调整。从安居客户近期的动作来看，这种模式未来仍有一定的发展可能性。目前，安居客已经整合了安居客、58 同城地产、爱芳、巧芳的经纪人资源和营销解决方案，从服务商转型为开平，类似于贝壳的商业模式，即上市信息会共享，多个平台可以共同参与同一笔交易。

就安居客户而言，交通信息的共享无疑符合当前时代的发展。共生经济下，信息流量共享可以提高营销效率和协同效益，这对安居客户无疑是有利的。

不过，目前安居旅客与贝壳竞争可能存在一些不确定性。与壳牌的商业模式相比，安居客户的转型存在一些差异。安居客户通过整合平台资源共享内部资源，贝壳则与其他平台共享。

虽然安居有意转型为开放平台，但仍处于“半封闭”状态。对于安居客户来说，旧的信息流平台模式可能不会受到资本市场的青睐。

除了贝壳，股上市， 港的易居也在聚焦ACN和联盟模式，这是当前房地产信息平台的新发展趋势。与私有化相比，共生经济可以提高协同效率和效益，实现多平台联合的效益，但也是对传统模式的冲击。毕竟，与他人分享自己的信息资源，与他人分享利益是必要的。

对于安居客户来说，这可能是与壳牌最大的差距。不同的商业模式导致两个企业的风格不同，不同的商业模式带来的效益也不同。毕竟早在2014年，壳牌还在链家，的时候ACN网络就建立了，或许壳牌的上限也是从那时开始决定的。

除了与壳牌在商业模式上的差异之外，房地产行业建立自己营销平台的方式也可能是影响安居客户的一个主要因素。目前国内已经有一些房企推出了卖房平台，包括万科恒大，的房车宝一轩坊，碧桂园的凤凰云对于传统平台安居客来说，面对行业和外部因素的双重冲击，上市后与贝壳可能还有一定的差距。

但从国内外市场二手房交易的渗透率来看，国内市场仍有很大的机会。根据智研，的咨询数据，中国二手房交易比例不到40%，美是90%，英国是81%。澳大利亚78%，中国、港85%我国二手房市场交易规模还有进一步发展的空间，这也使得二手房经纪市场的规模效益逐渐显现。

总的来说，不可否认的是，目前安居的游客有“中国第一房产信息平台”的光环，但与贝壳还有一定的差距。对于安居客户来说，应重点关注当前行业趋势的变化和上游行业带来的规模影响，梳理自身在行业内的竞争环境，平衡业务模式转型的增长，这也将是影响未来资本市场给出合理估值的重要指标。

本文来源：港股票研究院(微信官方账号：ganggushe)——旨在帮助中国投资者了解世界，重点报道港股票公司，以及对港股票感兴趣的朋友关注我们